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成交量翻倍,房价持续走高,上海楼市迎来开盘小高潮!

来源:价值领地   发布时间:2020-05-25

▎极速3d快报丨By:世联评估


今日分享:上海市场报告精读 来自价值领地00:00 06:21

4月,上海新房住宅成交市场呈现出“量价齐升”态势。4月新房住宅成交5,286套,环比上涨61.95%;成交均价亦有所上升,为59,992元/平方米,与上月相比上升5.39%。存量房成交套数为24,618套,环比上涨60.87%,成交均价为49,528元/平方米。

2019年4月-2020年4月上海商品住宅月度成交走势

2019年4月-2020年4月上海存量房月度成交走势

新建住宅市场

住宅新房供应

2019年4月-2020年4月上海商品住宅新增供应套数和面积走势

2020年4月上海商品房新增供应区域分布

继本年度住宅供应市场持续低迷以来,4月住宅供应市场明显回温。从上海商品住宅新增供应套数和面积角度来看,4月,商品住宅供应面积达95.52万平方米,供应套数为8,967套,为近12月以来的峰值。从区域分布来看,本月南汇区供应面积拔得头筹,供应面积为16.22万平方米,套数为1,565套。本月上海所开楼盘以刚需改善为主,且上海郊环刚需仍是市场主力,随着众多新盘的投入市场,以及“325新政”到期,释放新军力量进入楼市,四月上海新房市场迎开盘小高潮,新房供应升温明显,南汇区供应发力。

新房成交分析

2019年4月-2020年4月上海商品住宅月度成交走势

2020年4月上海商品住宅成交区域分布

4月新房住宅成交市场呈现出“量价齐升”态势。4月新房住宅成交5,286套,环比上涨61.95%;成交均价亦有所上升,为59,992元/平方米,与上月相比上升5.39%。成交区域方面,南汇区新房住宅成交套数拔得头筹,为710套,成交均价为45,830元/平方米。本月土地市场火热带动一手住宅交易热度。伴随土地市场和一手房市场供应量均在增加的现状,市场需求切实存在,但并未出现“井喷”态势,因此即便土地市场和新盘供应均有起势,但对于市场需求端来说,买房有限额,因此货比三家,精挑细选依旧长期存在。随着疫情的逐步缓解,本月新房成交市场明显复苏。

新房存量及去化

截至2020年4月上海各区存量商品住宅去化时间(月)图

截至2020年4月上海各区存量商品住宅去化时间(月)表

4月,疫情已得到基本控制,各区商品住宅存量共计771.86万平方米,存量套数为59,690套,存量面积去化时间为10.9月,相较于3月,各区住宅存量面积略有增加,存量套数略有增加,去化时间有所减少。截至4月底,商品住宅库存集中于奉贤、青浦、松江及南汇等区。其中,奉贤存量最多,以99.85万方居各区域之首,占全市存量的12.94%;南汇以79.21万方紧随其后,青浦区以78.64万方位居第三。奉贤、南汇、青浦及松江的商品住宅存量持续居区域前列,商品住宅存量套数略有增加,去化时间有所减少,外环以外新房存量充足。

存量住宅市场

存量房走势一览

2019年4月-2020年4月上海存量房月度成交走势

2020年4月上海二手房各区成交套数及市场均价

4月,随着疫情的良好控制,存量房成交市场呈现了明显的回暖趋势,本月存量房成交套数为24,618套,环比上涨60.87%,成交均价为49,528元/平方米。其中上海市核心区域黄浦区的成交均价依然保持最高,为82,494元/平方米,由于房价居高临下,成交套数仅为341套。而浦东新区成交套数依然为最高,达5,731套,占比23.28%。

由于上海区域的疫情基本得到控制,4月二手房市场已出现明显回温,存量房成交套数爆棚,达2020年以来最高,而成交价格则维持在稳定的水平,预计随着疫情的更好控制,上海楼市将逐步恢复正常。

结构占比

本月70平米以下的刚需小户型物业(一房或是小两房)套数市占率上涨为48.25%,70-90平米户型套数占比为25.27%,90-120平米户型套数占比为15.91%,刚改类型物业本月结构调整相对明显,大户型如150-200平米、200平米以上户型本月占比基本与上月持平。

环间结构分析

绿色标注表示环比下跌红色标注表示环比上升黑色标注表示环比持平

横向来看,各类物业成交占比调整明显,各环间小于90平米物业均有明显上调趋势,而120-150平成交均有所下降;另外,70平以下成交占比依旧最重。

区域统计

据数据显示,本月上海16个行政区中,涨跌幅前三分别为青浦区(涨幅101.03%)、金山区(涨幅79.34%)、松江区(涨幅75.90%),全市波动平均幅度为60.86%。

板块统计

从套数top10板块的成交数据来看,金山新城板块、闵行浦江板块及奉贤南桥新城板块位列前三;从金额top10板块的成交数据来看,格局均为上涨趋势,成交金额最多的是浦东三林板块。

楼盘统计

从套数top10楼盘的成交数据来看,刚需改善型物业占据大部分成交,美罗家园金丰苑依旧占据前三;金额top10楼盘的成交数据来看,多数楼盘成交金额较上月上涨明显。

住房租赁市场

租赁市场走势分析

近一年上海住房月租金及租售比统计图

2020年4月上海各区住房月租金及租售比统计图

2020年4月租金市场相比3月来说有小幅度下跌,月租金为73.80元/平方米•月,租售比为1:671。各城区租金差异较为显著,其中,黄浦区月租金最高,为119.18元/平方米•月,其次是长宁区,为103.34元/平方米•月,而金山区月租金仅24.84元/平方米•月,租售比达1:742。

租房市场的租金维持在一个稳定水平,说明租房需求依然存在,随着疫情的逐步控制,房地产市场处于回暖状态,未来租赁市场依旧火热。

因疫情目前得到良好控制,房地产市场正在呈现逐步回暖现象,新房市场及存量房市场均迎来交易高峰,预计未来房地产市场会逐步乐观。

土地市场

土地供应分析

2020年4月上海土地供应一览表

数据来源:世联评估

分析:4月土地供应市场进一步复苏,供应土地面积(不含保障房)为109.63万平方米,与上月相比上升35.03%。本月有40宗土地推出(不含保障房),其中居住类用地共推出9宗,供应面积29.43万平方米,占比26.84%;商服类用地推出13宗,以中小面积地块为主,供应面积24.83万平方米,占为22.65%;另有其他用途用地18宗,占比50.51%。从供应区域来看,本月浦东新区推出宗地数夺得榜首,共推出土地达16宗。

事实上,上海各区优质地块的集中面市或与政策推动息息相关。4月22日,上海市人民政府办公厅正式印发《上海市扩大有效投资稳定经济发展的若干政策措施》的通知,其中明确了“适当增加年度土地供应量”、“减轻房企入市成本压力”。在坚持“房住不炒”原则的同时,“通知”体现出今年上海借土地投资来扩大有效投资的导向,通过降低房企在上海拿地的成本,鼓励更多房企入市。本月土地供应市场进一步回暖,浦东新区土地供应发力。

土地成交分析

2020年4月上海土地成交一览表

数据来源:世联评估

4月,上海土地成交市场有所回暖,成交土地总面积为73.51万平方米,与上月相比大幅上升123.03%,基本无溢价。从成交数量来看,累计成交经营性用地(不含保障房)24宗。其中商业类用地成交9宗,成交土地面积20.89万平方米,占比为28.42%,成为本月成交主力。另有居住类用地成交2宗,工业用途成交11宗,科研设计用地成交2宗。从成交地块的分布情况来看,浦东新区及宝山区土地成交市场较为活跃,各成交宗地5宗。在有利政策的推动下,伴随土拍规则的改变(由此前非市场化打分逐步进入市场化),上海土地市场将迎来更合理的公平竞争,土地价格也将更加市场化。受土拍市场有利政策的影响,土地成交市场有所回温,土地价格市场化趋势明显。

土地成交与供应

近一年上海土地成交与供应统计图

4月上海土地成交及供应市场均有一定程度的回升。4月供应建筑面积223.15万㎡,环比上涨7.83%,同比大幅上升168.82%;成交建筑面积为165.93万㎡,环比上升63.19%,同比大幅上升289.23%;土地成交金额与上月相比也有大幅上升,为151.13亿元。

为挽回疫情对经济造成的负面影响,在当前“三驾马车”中的消费和出口面临瓶颈之际,通过增加土地供应来扩大投资已成为最有效的政策抓手。4月,上海疫情下相关支持政策的出台促使土地成交与供应市场的快速恢复和发展。

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