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售楼处重回昔日热闹,存量成交翻倍,北京房价有望“止跌”筑底!

来源:价值领地   发布时间:2020-05-26


▎极速3d快报丨By:世联评估


今日分享:北京市场报告精读 来自价值领地00:00 04:35

2020年4月,北京商品住宅成交套数环比上涨,同比下降。本月住宅成交3,276套,环比上涨55.70%;成交均价为49,136元/平方米,均价环比上升9.12%,同比上涨22.74%。本月存量住宅成交12,446套,较上个月环比上涨66.10%,同比下跌13.81%;本月存量房均价为51,654元/平方米,环比下降0.57%,同比上涨0.76%

北京新建商品住宅月度成交走势

北京住宅存量房月度成交走势

新建住宅市场

住宅新房供应

北京商品房供应走势

北京商品住宅房新增供应区域分布

2020年4月供应大幅上涨。2020年4月,北京商品住宅新增供应量套数同环比均上涨。批售套数8,186套,环比上涨284.0%、同比上涨89.58%;批售面积90.06万平方米,环比上涨353.7%、同比上涨87.82%;本月朝阳、顺义、大兴、怀柔供应均超千套。

新房成交分析

北京商品住宅月度成交走势

4月北京商品住宅成交区域分布

2020年4月,北京商品住宅成交套数环比上涨,同比下降。本月住宅成交3,276套,环比上涨55.70%;成交均价为49,136元/平方,均价环比上升9.12%,同比上涨22.74%

从行政区域看,大兴区、顺义区和昌平区成交套数为前三,分别为599套499套和498套,分别占本月成交套数的18.28%、15.23%和15.20%;东城区成交最少,成交2套。成交均价方面,东城区最高,为105,136元/平方米,成交均价最低出现在密云区,为18,731元/平方米

新房存量及去化

截至20年4月底新房存量面积和套数分布图

截至20年4月底各区新房存量去化时间(月)图

我们选取北京市新房市场2019年4月-2020年4月月均销售速度来计算,北京市新房商品住宅存量套数约需要20.8个月可去化完成,较上月有所下降;存量面积约需要22.8个月的去化时间,环比上基本保持平稳。本月北京商品住宅市场存量有所下降,数量为91,720套,较上月下降11.6%

存量套数分区域来看:顺义区、大兴区、朝阳区存量套数较多,分别为14,274套、14,387套、13,329套;去化速度上大兴区、丰台区和朝阳区最快,分别为880套/月569套/月499套/月;去化时间上海淀区、石景山区和怀柔区最短,分别为9.86月10.84月14.31月,压力最大的为西城区、密云区和平谷区,去化周期分别为254.26个月45.16个月36.49月(东、西城禁止新建商品住宅,市场成交多为存量房交易,成交量较少,去化时间上可能与实际有差异)。

存量住宅市场

存量房成交分析

截止2020年4月北京住宅存量房月度成交走势

2020年4月北京二手房住宅各区均价走势

2020年4月,北京存量住宅成交套数环比上扬,同比下降。本月存量住宅成交12,446套,较上个月环比上涨66.10%,同比下跌13.81%;成交面积109.28万平方米,环比上涨61.32%,同比下降13.06%。本月存量房均价为51,654元/平方米,环比下降0.57%,同比上涨0.76%

4月份二手商品房整体网签量14,378套,较上月环比上涨69.34%。从行政区域看,朝阳区、海淀区和丰台区存量房成交套数为前三,分别为3,059套、1,352套和1,288套,占比分别为24.58%、10.86%和10.35%。成交量最大的朝阳区,超过第二名海淀区2倍有余,依然是名副其实的成交大户。门头沟区成交套数最少,成交134套,占比仅0.85%。成交均价方面,西城区最高,为116,536元/平方米,成交均价最低出现在延庆区,为22,987元/平方米4月份北京二手房市场成交量接近去年同期,均价保持平稳,售楼处重回往昔的“人山人海”,疫情对房地产市场造成的冲击基本平稳度过。

中心区房价走势一览

4月份北京市主城6区,全部下跌(如图所示),其中海淀区下降0.95%,西城区下降0.88%,丰台区下降0.83%,东城区下降0.48%,朝阳区下降0.42%,石景山区下降0.22%。北京市均出现存量房区域均价下滑现象,先前价格坚挺的西城区也出现价格下降,房地产调控的持续,是市场下降的主要原因。北京整体极速3d规划,中央政务区以及副中心的持续发酵,相比较看东城区和西城区的价格抗跌性比其他区域更强。如下图所示(绿色下跌,红色上涨):

远郊区房价走势一览

4月份北京远郊区的10个区域中,除门头沟区上涨0.27%,顺义区上涨0.26%,怀柔区上涨0.22%外,其他区域全部下降,密云区下降1.36%,延庆区下降0.88%,昌平区下降0.86%,平谷区下降0.70%,通州区下降0.64%,大兴区下降0.54%,房山区下降0.50%

存量市场小结

近几个月成交数据来看,北京存量房成交数量受春节影响整体下降,成交价格小幅下行,由于北京地区政策调控作用比较明显,房产市场告别大涨大跌的波动。放眼2020,在新型冠状肺炎影响下,商业办公类物业价格受影响较大。反观住宅市场,虽然住宅市场报盘、带看、交易受阻,目前市场波动还未显现,预计对住宅市场短期内有一定的影响,长期来看不会造成市场价格过大波动。经过2019年下半年的波动下行,2020年初北京市整体市场延续了2019年下半年的态势,仅有东西城两个行政区在政策面上有利好迹象。受疫情影响,存量房交易受阻,本月疫情有所缓解,成交量较上月成倍上涨,成交均价保持平稳。但作为首都北京存量房房价仍处于高位,若无重大宽松政策,长期来看存量房市场继续保持平稳。

住房租赁市场

租赁市场走势分析

截止2020年4月北京租房租金月度走势

2020年4月北京住房各区租赁均价及租售比

北京市住房租赁市场4月份经过各区加权平均后的月租金为96元/平方米,租售比为1:538,租金基本持平。

土地市场

土地供应分析

2020年4月北京土地供应一览表

数据来源:北京市规划和自然资源委员会

2020年4月,土地供应14宗,规划计容建筑面积134.53万平方米,较上月上涨近3倍,这其中1宗为工业用地,2宗住宅用地,其余11宗均为综合用地。

土地成交分析

2020年4月北京土地成交一览表

数据来源:北京市规划和自然资源委员会

2020年4月,土地成交10宗,土地成交面积47.45万平方米,规划计容建筑面积89.27万平方米,成交总金额1,773,880万元,其中2宗为工业用地,2宗为商办用地,其余6宗为综合用地。

土地市场小结

北京规自委公布《关于印发北京市2020年度建设用地供应计划的通知》对今年北京住宅用地的供应进行初步的安排。2020年住宅性质土地供应在1,000万平米左右,其中产权类住宅用地是870万平米,租赁住宅用地是130万平米。2020年可能会是北京四年以来供地最少的一年,北京房价有望“止跌”筑底,开发商拿地热情会非常高涨。

2020年4月,土地供应14宗,规划计容建筑面积134.53万平方米,较上月上涨近3倍,这其中1宗为工业用地,2宗住宅用地,其余11宗均为综合用地。

2020年4月,土地成交10宗,土地成交面积47.45万平方米,规划计容建筑面积89.27万平方米,成交总金额1,773,880万元,其中2宗为工业用地,2宗为商办用地,其余6宗为综合用地。

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